撰文：哪吒美编：刀妹校对：紫藤
很多购房者谈老破小色变。
老、破不买可以理解。升值空间小、社区配套为0、物业不好，居住体验极差。
可是，小房子招谁惹谁了？
1
好地段的房子更实用
有不少人看不上一居室的小户型，认为那不算个房子，相亲的时候说出去都嫌丢人。宁愿多攒两年钱，一口气买个大的，殊不知越等房价越高，总是跟在车后面跑。
小房子，总价低，首付可能只有十几二十万。贷款几十万月供两三千，对工作时间不长的人来说正合适。问家里借一点，信用卡刷一点，加上工资收入，也就搞定了。
刚工作的年轻人，到底买市中心的小户型，还是买远郊新区的中等户型？
市中心的小户型，享受着便捷的交通和商业配套，通勤时间短，周末去哪儿都很方便，占尽城市核心资源。
同样的总价80万，当然也可以去偏远的新区买两房甚至三房。但是这样的选择带来很多问题。比如通勤时间过长、新区配套不全、工作地改变带来的交通不便等。
我一朋友，工作三年在高新区买了一套两房，现在上班的公司在高铁站，他最苦恼的问题就是住哪里：
住自己家，没有地铁，上班太远。正是奋斗的年纪，常常加班到八九点，到家10点多了。而且还要为了上班添辆车，各项费用加起来是笔不小的数字；去高铁站租房住，把自己的房子租出去吧？第一心疼装修，第二高铁站的房租很高，而高新区的房租很低，里外里每个月亏进去好几百块钱，不知道图个啥；那如果卖房置换呢？房子刚交付半年，房本没下来，即便有房本，不满两年的房子个税很高，无形中也是大几万块钱的损失；最搞笑的是，他住进新房以后找到了女朋友，结果人家看不上直男装修的土鳖风格，非要卖了房再重新买个婚房自己装修。。。
也是很同情他哈哈哈（对不起从不嘲笑别人除非忍不住）。
而我另一个女生朋友就轻松多了。刚工作时借助家里的支持买了一套曼哈顿的单间，30万买的，现在65万卖了，添点钱首付40%换了东区财信圣堤亚纳的两房，上班特方便。月供也就比原来多+，工作几年她工资早已翻倍，不到五千的月供对她来说压力不大。
对很多囊中羞涩的年轻人来说，房票（购房资格）一文不值。先问买不买得起，再说买什么。东哥探盘的作者们反复表达过一个观点：房价趋于稳定的时期是刚需上车的最好时机。
在房地产大盘稳步上涨的社会阶段，房产置换几次再正常不过，先买小的，再换大的。滚雪球式置换，也成为很多购房者践行并成功的方法论。
至于房票，第一次用掉了，把首套房卖掉不就又有了？没啥可惜的。
2
小户型不止自住还能挣钱
很多90后都看过一部神剧——《爱情公寓》。剧中的背景——合租公寓，成为很多年轻人向往的居住场所。
不知道还有多少人记得，虚构的爱情公寓社区，环境优美，房子漂亮，楼道干净，电梯随叫随到，公共设施从来不坏，每户都是精装修拎包即住，住户都是素质过硬的俊男美女。关键是，情侣入住还打折！
But，理想中美好的合租社区并不存在，现实里，合租房是一个极其别扭的产物。
出租房源里本来就很少有装修高大上的漂亮房子。即便有，业主心疼房子，一般都是明确拒绝合租的。
在网上找了两个改善小区的合租房一看便知，这样的一间南向卧室，没有独立卫生间，月租金动辄元/月。租金高是因为地段好、交通方便、小区物业环境档次都很高。可是进了屋，卫生间五六个人共用、上厕所洗漱需要排队、厨房脏乱不堪、装修简陋到家。
这就好像打开门是新一线大都市，关上门是难民营。这种房子，高收入人群是不愿意住的。
因此，-元的整租一室，成为了高收入者租房的第一选择。
你作为小户型的业主，应该知道，小户型的租售比是所有住宅户型中最高的。
随便举例说明。北三环天伦水晶城48平一室可以租，而90平两房只能租。售价整整高一倍，租金却只超38.9%。这也是为什么只有小户型出租的租金能抵住月供。
而房价的涨幅，小户型和其他户型是完全一致的。
比投资收益，小户型完胜。
3
小户型怎么选？
年的*策（商品房90平以下的户型必须占到总体比例的70%以上）造就了一大波小户型的住宅。此后近十年间开发的绝大部分商品房小区里都存在着30-60㎡的一居室。
所处地段决定着小户型的身价和租金。举例子，金水东区的曼哈顿广场附近、金水中部的正弘城附近、高铁站西广场附近的小户型，需求量大、租金高。当然，类似的还有中原万达、二七万达、锦艺城等城市次中心区域。
总结四个关键因素：商业+商务+地铁+成熟住宅区。
悄悄告诉你，城市地铁网络带来的居住体验改善，在二手房价格上还完全没有兑现。市场也有个反应周期的。
在这样的地方买小户型的房子，包你住得方便，房价水涨船高，将来也租得上价。
具体来说，小户型住宅又有多个不同类型。说几个差异明显的。
1.大小户型分区vs不分区
即：一个小区把大户型和小户型分割开来，小户型的单元门在小区外部的临街区域，小区内部环境和景观不与小户型共享。
蓝堡湾二期的宅间花园，只有大中户型楼栋可以享受，而世豪小公馆两栋楼的单元门都只朝临街方向开。
与之类似的还有东区奥兰高速花园小区。原因是多方面的，是否涉及歧视我不清楚，但其中一个是方便小户型的商业用途。
比如曼哈顿7#8#两栋楼除了两端边户是68平左右的一室一厅，其他全部为37平左右的标间，而这两栋楼大部分都是出租房源，其中一栋10楼以下几乎都是快捷酒店或者美容美甲、按摩推拿等业态。
临街开门的世豪小公馆同样有酒店和各种美容美发美甲店，邻近科技市场的A座还有一部分租给公司办公使用。
相对的，另一种小户型是和正常大户型混在一起，比如银基王朝三期万和园。
该小区的4#5#上有35平的一室也有平以上的大户型。相比较而言这种小区的小户型单平售价高于大户型。
再比如金水区的非常国际、大观国际、金林公馆、西四环的阳光花苑、郑东新区的正商东方港湾等等，都是这种情况，在几年前的小区里非常普遍。
2.高梯户比的筒子楼vs板塔结合
筒子楼在小户型小区非常常见。前文说的曼哈顿7#8#都是6梯24户，世豪小公馆B座是6梯29户，正弘数码公寓5#是3梯16户。
它们的共同点是公摊高、得房率低、电梯难等、安全性相对低。
▲电梯难等的正弘数码公寓（非上下班高峰期拍摄）
而另一种板塔结合的结构则梯户比较低，比如2梯6户或者3梯8户，更多存在于户型不刻意分区的住宅小区内部，居住更舒适，安全性也相对较好。
3.双气vs单气
有一些小户型住宅是没有天然气的，原因是设计户型的时候没有设计一个独立的封闭式厨房。
众所周知，天然气公司要对房屋进行安全验收后才能通气。普通房子，如果厨房没有装门，是通不过验收的。更何况一个没有厨房的户型呢。所以只要看到户型图上没有独立厨房，就知道它一定不通天然气。
反之，户型图上有独立厨房的小户型，一般来说是有天然气可以做饭的。
红框是一个典型的一室户型，两个红圈一个是厨房，一个是卫生间，它大概率是有天然气的。
当然，也有少部分房子有天然气但是没有暖气，甚至双气都没有。这个是历史原因，可采用空调等其他设备取暖，介意就不买。
4.单间vs标准一室一厅
单间就是一个通间，厨卫以外的所有功能区在一起，客厅卧室不分开（下图）。
而标准一室一厅（下图），是客卧分开的。
▼还有一种小户型，业主可根据户型特点，自行对格局进行分割改造，做成更实用的功能分区。如单间改一室一厅、一室一厅改小两房等。
▲汉飞金沙国际40平自隔一室一厅，约63万
结论：综上不难看出，对自住需求而言，存在于正常的住宅小区内部的小户型，双气，低梯户比（非筒子楼），标准一室一厅，无疑是最佳选择。如果不朝北，就更好了。当然，最好也把租售比考虑在内（个人认为曼哈顿标间的租售比属于住宅小户型中比较高的，其租售比约为1:，可媲美普通商铺）。
当然，还要符合前文所说邻商业区+邻商务区+地铁+成熟住宅集中区域。原因不再赘述，按图索骥就完事。
结语
手里没钱的年轻人，尤其女孩子，非常推荐买小户型作为过渡住房。何况现阶段二手房市场上，总价70万+、首付不到20万的二手房源有很多。
相比较远郊新区而言，占据城市核心资源的好地段，居住体验好到飞起。对，没多少钱，也能住市中心，年轻就是要上天！
想象一下，你是蓝堡湾小户型的业主，住在2期小公馆里，公司在商务外环。每天上下班只要坐地铁6-7站，两头再各走5分钟路。下了班和朋友约在地铁上盖的正弘城吃饭逛街看电影，享受的是核心资源配套和繁华大都会的城市风光。
说不爽，绝对是假的。
作者声明：本文仅面对住宅性质小户型购房者，商业公寓不在讨论范围内。
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